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新计价房2026年866号文件

引言：政策背景与核心要义

近日，住房与城乡建设部联合国家发展和改革委员会印发的【新计价房2026年866号文件】（以下简称866号文）正式实施。该文件立足于当前房地产市场发展新阶段，针对新建商品住房价格形成机制、成本构成透明度及市场秩序规范等核心问题提出了系统性指导意见。作为近年来房地产价格调控领域的重要政策性文件，866号文以稳预期、促规范、保民生为总体目标，通过细化计价规则、强化过程监管、优化价格引导，旨在构建更加科学、合理、透明的新建住房价格管理体系，对于引导市场健康发展、保障购房者合法权益具有深远意义。

一、新建住房价格构成的规范性调整

866号文的核心亮点在于对新建商品住房价格构成要素进行了更为清晰的界定与规范，这直接关系到开发企业的成本核算与定价策略，也与购房者的知情权紧密相关。

（一）土地成本的合理归集与分摊

文件明确要求，土地成本的核算应以出让合同载明的土地出让价款为基础，严格剔除与项目开发无关的费用。对于包含多种物业类型或分期开发的项目，土地成本应按照建筑面积、占地面积或其他合理且经备案的方式进行分摊，禁止通过捆绑或虚增土地成本变相抬高房价。这一规定直指部分项目土地成本核算混乱、随意性大的问题，有助于还原真实的土地成本占比。

（二）建设及安装工程成本的区间引导

针对建设及安装工程成本，866号文提出了区间指导价的管理思路。各地