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2025年物业管理实务与操作手册

第1章物业基础理论与法规制度

1.1物业管理概述与定义辨析

物业管理是指业主对共有部分享有权利、承担义务，以业主共同的决定制定物业服务合同，选聘具有相应资质的物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同的约定，对建筑物及其附属设施、设备和环境进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。核心在于“专群结合”，即明确区分专有部分（如户内）与共有部分（如楼道、电梯、外墙），业主仅对共有部分拥有共有权，而物业服务企业则代表全体业主行使管理权，而非代表单个业主。

区别于房屋租赁，租赁是房东与租客之间的短期或永久使用权转移，而物业管理是业主与专业机构之间的长期服务契约关系，侧重于资产保值增值和公共秩序维护。物业服务企业并非当然的管理主体，必须通过公开招标或竞争性谈判方式选聘，并需持有有效的《物业服务许可证》，其管理行为受《民法典》、《物业管理条例》等法律法规严格约束，严禁私自侵占业主共有财产。物业管理具有明显的契约属性，管理依据并非行政命令，而是双方签订的《物业服务合同》及相关法律法规，合同中的服务标准、费用标准、违约责任等条款具有法律效力，双方应严格遵照执行。

从宏观视角看，物业管理是现代城市社区治理的重要环节，它通过专业化服务提升居住品质，解决“人、房、地、财、物”五大要素的协同问题，是实现社区和谐稳定的基石