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房地产法律法规与政策手册

第1章房地产基本法律制度概述

1.1房地产产权制度的核心概念与特征

房地产产权是指权利人依法对房屋、土地等不动产享有的占有、使用、收益和处分的权利。在我国，该权利以“所有权”为核心，表现为对不动产的绝对支配权，区别于动产的相对支配性。所有权人享有占有权，即实际控制不动产并防止他人非法侵害的权利；享有使用权，指按照约定或法律规定利用不动产获取经济利益的权利；享有收益权，包括收取租金、转让使用权等产生的收益；享有处分权，即决定不动产是否转让、赠与、抵押或销毁的权利。

房地产产权具有绝对性，即权利人对标的物享有排他性权利，任何第三人不得侵犯；具有地域性，即权利仅存在于特定的地理范围内，无法像动产所有权那样自由移动；具有追及力，即无论不动产如何流转，所有权人均可追及至原物行使权利。房地产产权具有复合性，它由所有权、用益物权（如建设用地使用权）和担保物权（如抵押权）共同构成，不同权利之间可能存在并存或优先关系。例如，同一地块上可能同时存在所有权人和建设用地使用权人。房地产产权具有不可分性，即权利主体、权利客体（土地与地上建筑物）及权利内容在物理上不可分割，必须作为一个整体进行管理和处分。若土地被分割，地上建筑物通常随之分割，以保证权利行使的完整性。

房地产产权具有继承性，当权利人死亡且未依法立遗嘱或遗赠时，其不动产将按照法定继承规则由法定继承人共