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住宅小区物业维护与管理手册（执行版）

第1章总则与职责分工

1.1物业管理基本定义与适用范围

物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。其核心在于“契约化”与“专业化”的结合，即通过书面协议明确双方权责，而非简单的雇佣关系。本手册适用范围涵盖所有已建成并交付使用的住宅小区，包括商品房、安置房及公共租赁住房等类型。无论小区规模大小，从新建的地下车库、高空电梯，到老旧的楼道灯管、外墙涂料，均需纳入统一管理范畴。

物业管理的范围不仅包括物理空间内的硬件设施，更延伸至软件层面的服务体验。这涵盖了房屋基础管理、环境卫生、绿化养护、秩序维护、装饰装修监管以及社区文化活动组织等全方位内容。在界定适用范围时，必须严格遵循《民法典》及地方物业管理条例。对于已办理入住手续但尚未开展物业服务的空置房，其维护责任在物业接管前由开发商承担，物业接管后按合同约定执行。所有业主、物业从业人员及第三方监理都必须遵守本手册定义，任何模糊地带均视为违规。例如，业主自行维修小范围墙面属于个人行为，不属于物业管理范围，但不得损害公共区域安全。

本手册定义的适用范围以小区物理边界为界，包括建筑主体、附属设施（如围墙、大门）及公共区域（如大堂、走廊、屋顶平台）。对于小区