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2025年社区物业服务与业主权益保护手册

第1章物业服务基础与标准规范

1.1物业服务范围与边界界定

明确“服务边界”是界定社区服务范围的基石，需依据《物业管理条例》及地方性法规，将物业管理服务严格限定在业主专有部分及其共有部分。具体而言，物业服务范围应涵盖小区内的绿化养护、道路清洁、设施维修、安保巡逻、秩序维护及环境卫生等核心职能，并明确界定“代管”与“管理”的界限，即物业企业仅对业主共同决定的事项（如公共收益分配、公共区域改造方案）进行执行，无权擅自处分业主的专有部分或收取非物业服务范围内的费用。在界定过程中，需建立清晰的“红线”清单。例如，对于电梯轿厢内的清洁、公共走廊的照明检修、屋顶的防水修复等属于共有部分的维护，必须纳入物业服务范围；而业主私人住宅内部的装修垃圾清理、私人阳台的晾晒设施维修等属于个人事务，不属于物业服务范围。一旦超出此边界，物业企业不得以“社区服务”名义违规收费或强制服务，否则将构成侵犯业主合法权益。

物业服务范围的界定需采用“清单式”管理，将服务范围细化至具体场景。例如，在绿化养护方面，应明确列出修剪范围（仅修剪公共区域树木）、浇水频率（公共绿地每日1次）、施肥标准（仅公共区域每月1次）及病虫害防治（仅限公共区域）等具体指标，避免使用模糊的“定期养护”等表述，确保服务动作可执行、可考核。边界界定还需处理“共有部分”的权属与使用