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房产经纪实务与法规手册

第1章房产交易基本规范

1.1房屋买卖合同的订立与生效

订立合同的主体资格是合同生效的前提，必须严格核验卖方是否为产权人。若卖方非所有权人（如承租人、借名卖），合同将因无权处分而无效，买方需另行起诉确认权利。合同条款需明确标的物范围、价款币种及支付方式，避免“一口价”导致后续对房屋面积、装修标准产生争议，建议采用“一口价+增项清单”模式明确总价。

付款方式应细化至“首付+按揭”或“全款+按节点支付”，明确首付款比例（通常不低于10%）、贷款额度上限及贷款审批时间，防止资金链断裂违约。签署合同后，卖方需在3个工作日内向买方出具《产权证明复印件》并加盖公章，买方需在7日内办理完房屋过户登记手续，否则卖方有权主张合同解除。合同生效以双方签字盖章为准，但在法律上房屋产权转移需完成不动产登记，若仅签协议未过户，合同虽成立但未生效，卖方仍保留房屋所有权。

签约前务必进行“五查”：查房产证原件、查土地性质（是否为划拨地）、查是否存在抵押查封、查房屋是否存在违建、查是否存在相邻权纠纷，确保交易安全无隐患。

1.2房屋产权的确认与登记

买方在签约前必须持身份证、购房资格证明（如社保缴纳记录）前往不动产登记中心查询房屋权属，确认房屋无查封、无抵押、无产权纠纷，方可放心签约。若房屋为共有财产（如夫妻共同房产），需全体共有人共同签字确