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2026年法律案例分析与法律文书写作测试题

一、案例分析题（共5题，每题20分，合计100分）

1.房地产交易合同纠纷案例分析（20分）

案情简介：

2023年5月，张某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定购买位于上海市某区的公寓一套，总价款300万元，首付款100万元，余款于2024年5月30日前付清。合同中约定“开发商保证房屋交付时间为2024年12月31日，如逾期交付，每逾期一日，开发商需向张某支付总价款万分之五的违约金”。2024年8月，张某发现开发商因规划变更，实际交付房屋时间为2025年3月15日。张某要求开发商支付逾期违约金，开发商则以“不可抗力”为由抗辩，称因政府政策调整导致项目延期。

问题：

（1）开发商主张“不可抗力”是否成立？试分析其法律依据及构成要件。

（2）张某是否可以解除合同？如解除，应如何处理已支付款项及违约金？

（3）如张某不解除合同，可要求开发商支付多少逾期违约金？

（4）若开发商在交付时房屋存在质量问题，张某可否要求开发商承担修复责任或退货？

答案与解析：

（1）“不可抗力”主张不成立。

-根据《民法典》第180条，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，如自然灾害、战争等。本案中，政府政策调整虽属外部因素，但开发商作为专业机构，应预见到政策变动可能带来的风险，且可通过调整