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物业管理实务与法律法规手册（执行版）

第1章物业基础概念与法律关系

1.1物业管理定义与范围界定

物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。根据《物业管理条例》第二条规定，该定义涵盖了从房屋交付使用到长期运营的全生命周期管理，核心在于“服务”与“管理”的双向契约关系。物业管理的服务范围依据《民法典》第二百七十一条及第二百七十四条界定，主要包括建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护，以及物业服务区域内的共用设施设备的使用、运行和管理。具体到住宅小区，范围通常延伸至电梯维保、消防系统测试、公共绿地的绿化养护以及停车场的秩序维护等。

界定物业管理的范围时，需严格区分一般住宅区与商业办公区的差异。例如，在商业综合体中，物业管理不仅包含对写字楼大堂的清洁，还需涵盖商场内的商品维护、餐饮服务的监管以及地下车库的安防监控，其管理半径和复杂度远超普通住宅。物业管理的空间范围以业主委员会或物业服务企业实际接管并实施管理的物理区域为基准。若某栋楼未纳入统一管理体系，则属于相邻独立物业，不受本物业管理合同约束；反之，若某单元未安装门禁系统，则该单元内部区域在管理逻辑上可能被视为独立空间，需另行制定管理细则。物业管理的物理边界通常以产权证书上