房地产交易流程与风险控制手册（执行版）.docxVIP

房地产交易流程与风险控制手册（执行版）

第1章交易准备与尽职调查

1.1项目立项与资质核验

立项阶段首先需确认项目是否已取得国家自然资源部门颁发的《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》，确保项目用地性质符合商品房销售标准，严禁销售“两非”（非居住、非商品）用地项目。核验项目是否已获《建筑工程施工许可证》，确认施工范围、建筑面积及总造价是否满足备案要求，防止出现无证施工或超面积销售的风险。

审查《商品房销售许可证》是否已核发，若尚未核发，需立即向住建部门申请，并核实预售资金监管账户是否已开设，确保“先证后售”。确认项目所在区域是否存在“高控”城市名单，若项目位于限制类城市，需重新调整销售策略，避免违规销售导致行政处罚。核实项目容积率、绿地率等规划指标是否达到《商品房销售管理办法》规定的最低标准，防止因指标不足被认定为虚假销售。

收集并整理项目立项批复文件、规划审批文件及竣工验收备案表原件，建立项目档案，为后续尽职调查提供核心法律依据。

1.2主体资格与产权核实

查验开发商营业执照、房地产开发企业资质证书及法定代表人身份证，确认其具备独立法人资格及开展房地产开发业务的法定资质。调取项目《不动产权证书》或《房屋所有权证》，核实权利人名称、坐落地址、面积及权属状态，确保产权清晰，无查封、抵押或权属纠纷。

查询不动产登记中心数据库，确认项目是否存在司法查封