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2025年社区物业管理与业主权益保障指南

第1章社区治理结构与权责边界

1.1物业公司与业主委员会的法定职责划分

物业公司作为专业服务机构，核心职责是依据《民法典》及地方物业管理条例，对小区共有部分进行清洁、绿化、安保、维修养护等物理层面的维护，并保障业主按约缴纳物业费，其法定边界在于“按约服务”，不得随意扩大服务义务或干预业主的自治权利。业主委员会作为业主大会的执行机构，代表全体业主行使共同管理权，其职责聚焦于监督物业服务质量、提议召开业主大会、制定管理规约及监督业委会成员履职，其法定边界在于“代表业主”，不得代替业主做出具体经营决策或干预物业公司的日常运营细节。

当物业公司与业委会在管理权限上出现模糊地带时（如公共收益归属），依据《物业管理条例》第六十四条规定，若业委会未依法成立，由街道办事处或乡镇人民政府指定临时业主委员会行使职责，以此确立行政兜底机制。在物业费收缴方面，物业公司可依法通过公告、短信、等渠道催缴，但业主拒绝缴纳且经催告仍不缴纳的，物业公司有权依据合同解除服务并停止服务，同时保留向人民法院申请支付令或提起诉讼的权利。业委会在管理决策中享有表决权，但涉及全体业主共同决定的重大事项（如选聘和解聘物业、改建建筑物及其附属设施、筹集和使用专项维修资金），必须经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面