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物业管理条例与居民公约手册（执行版）

第1章总则

1.1物业管理定义与适用范围

物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的公共利益的活动。这一概念明确了物业管理的核心是“服务”与“管理”的结合，而非单纯的商品交易。物业管理服务的适用范围涵盖住宅区、商业区、写字楼、工业园区等各类建筑物及其附属设施，但必须严格限定在业主共同所有的范围内，非业主共有部分（如公共绿地、道路）的管理权归属需依据法律法规及业主公约另行界定。

物业管理的实施主体必须为依法注册的物业服务企业，其承接的物业项目必须符合《物业管理条例》规定的面积标准（通常住宅项目总建筑面积不低于2000平方米）及房屋交付条件，不具备承接条件的不得开展物业管理服务。物业管理的法律适用以《中华人民共和国民法典》物权编、《物业管理条例》及地方性物业管理法律法规为准绳，同时需结合《城市居住区规划设计标准》等专业技术规范，确保管理行为合法合规。物业管理的适用范围还包括公共配套设施（如社区活动中心、幼儿园、居委会办公场所等），这些设施虽非住宅，但属于物业管理服务范畴，需纳入统一的服务标准和费用分摊体系。

物业管理服务的边界清晰界定于“业主共有”与“业主专有部分”之间，例如电梯、外墙、消防系统属于全体业主共有，而