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物业费收缴与物业管理规范指南（执行版）

第1章总则与基本原则

1.1物业管理法律框架与适用范围

物业管理活动必须严格遵循《中华人民共和国民法典》物权编关于业主共同管理权的规定，明确业主对建筑物及其附属设施享有共有和共同管理权利，这是物业管理的法律基石。依据《物业管理条例》第四十一条，物业服务合同应当明确约定服务期限，通常标准为自合同签订之日起至合同终止之日止，具体时长需双方协商确定并写入合同。

适用范围涵盖住宅、商业办公、产业园区等各类建筑物及其附属设施，但需特别注意区分“专有部分”与“共有部分”，专有部分归业主所有，共有部分归全体业主共有。物业服务合同是业主与物业服务企业之间确立权利义务关系的协议，其核心在于明确服务标准、费用标准及违约责任，任何条款不得违反国家强制性法律规定。法律框架还要求物业服务企业必须依法取得《物业服务许可证》，未取得许可擅自从事物业服务的，属于非法经营，相关业主有权拒绝缴纳物业费。

在适用范围上，对于已成立业主大会的住宅小区，业主委员会代表业主行使共同管理权；对于未成立业主大会的，由业主大会临时成员或业主代表代行职权。

1.2业主大会与业主委员会职责界定

业主大会是业主行使共同管理权的最高权力机构，其法定职权包括决定选聘和解聘物业服务企业、制定和修改管理规约、选举业主委员会等核心事项。业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举