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物业管理费收缴与社区服务手册

第1章

1.1物业管理服务定义与范围

物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对建筑物及其附属设施共用部位、共用设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。根据《物业管理条例》及各地实施细则，服务范围涵盖住宅小区的公共区域（如楼道、电梯、消防通道、绿地）、非住宅区域（如商业配套、停车场）以及物业管理区域内的公共秩序维护、安全保卫、清洁绿化、设备运行监控等核心职能。

服务范围通常以交付使用的房屋单元为最小核算单位，明确区分“专有部分”（业主个人房屋）与“共有部分”（全体业主共有），前者由业主自行维护，后者由物业服务企业提供专业化服务。物业服务范围边界需依据规划许可证、竣工验收备案表及业主公约共同划定，例如在老旧小区中，若涉及外墙翻新或屋顶改造，属于业主共有部分的维护范畴，不属于普通业主个人责任范围。服务范围的时间维度覆盖从房屋交付使用至业主退出的全生命周期，包括日常运营、突发应急处理、资产保值增值管理以及退出时的资产交接，确保服务无断档、无盲区。

在界定范围时，需特别注意区分“物业管理”与“家政服务”，前者针对公共区域提供标准化服务，后者针对个人生活提供定制化服务，二者在收费主体、服务标准及法律责任上存在本质区别。

1.2业主大会与物业服务合同

业主大会是物业管理区