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物业管理条例与纠纷处理指南（执行版）

第1章物业管理条例与纠纷处理指南（执行版）

1.1物业管理定义与适用范围

物业管理是指业主对房屋、小区及其附属设施进行共同管理、维护、修缮和经营的服务活动。根据《民法典》第二百七十一条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

服务主体包括物业服务企业、业主委员会、业主大会以及房屋所有权人。物业服务企业需依据合同约定提供管理服务，业主委员会作为业主大会的执行机构，负责选聘和解聘物业服务企业。适用范围不仅限于城市建成区，还包括农村宅基地上的房屋、工业园区内的厂房以及城市地下空间中的商场、地铁站等公共区域。物业管理活动必须遵循“依法、公平、公开、诚信”的原则，任何单位和个人不得利用物业管理服务谋取不正当利益，不得通过“阴阳合同”规避监管。

本条例适用于政府指导下的市场化物业管理模式，对于政府主导的保障性住房、公租房等特定物业，需参照相关专项管理办法执行，但不得免除业主的基本管理义务。

1.2业主、业主大会与业主委员会职责

业主是物业的所有权人，拥有对专有部分的使用权和对共有部分的共有权，同时负有缴纳物业费的法定义务，不得以“已入住”为由拒绝履行缴费责任。业主大会是物业管理的最高决策机构，由全体业主组成，行使决定选聘和解聘物业服务企业、制定管理规约、制定业主大会议