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老旧小区居民自治管理模式构建与落地实施方案

一、方案总论

1.1编制依据

本方案依托基层社区治理、住宅小区物业管理、老旧小区长效运维相关政策法规编制，适配本项目雨洪提质、可再生能源、智慧安防、节能改造一体化完工后的后期运维治理工作，核心依据如下：

《中华人民共和国民法典》第二编业主建筑物区分所有权相关条例

《关于加强和改进城市基层党的建设工作的意见》（中办发〔2019〕13号）

《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第四批）》住建部2025版

《物业管理条例》（2024修订版）

属地街道办《住宅小区居民自治议事管理导则》

本老旧小区改造项目竣工运维要求、业主民意调研台账、小区物业前期服务协议

1.2适用范围

适配建成年限久、物业费标准偏低、产权复杂、出租户占比高、老年群体基数大、无专业化高端物业、改造后设施多、邻里诉求差异化明显的开放式、半封闭式老旧住宅小区；适配完成建筑节能、光伏新能源、智慧安防、园区雨洪改造后的存量小区，解决改造后设施管护、费用分摊、权益分配、矛盾调解四大治理难题。

1.3老旧小区传统管理痛点研判

1.3.1治理主体权责混乱

传统模式为街道社区全权代管、外包物业被动管理双重模式，业主被动接受管理，无自主议事决策权；社区管行政、物业管运维、业主管缴费，三方权责边界模糊，光伏收益、安防运维、公共场地收益归属不清，出现问题互相推诿，无人牵头处置。

1.3.2