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物业管理条例与纠纷处理手册

第1章

1.1物业管理定义与适用范围

物业管理是指业主对建筑物、小区内的共用部位和共用设施设备进行维修、养护、管理，以及有关共有和共同益利用用、经营的物业服务活动。根据《物业管理条例》第二条，其核心在于“共有”与“共用”，即区分专有部分（如自家房间）和共有部分（如电梯、楼道、外墙）。适用范围涵盖已竣工并交付使用但尚未出售的住宅、非住宅（如写字楼、商场）以及城镇单幢住宅、高层住宅、多层住宅等建筑。对于未交付使用的在建工程，若尚未取得《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，则不纳入物业管理范围。

物业管理活动必须遵循“依法、公开、公平、公正”的原则，且必须经过业主大会选聘物业服务企业。业主大会是物业管理活动的最高决策机构，只有业主大会通过决议选聘的物业公司，方可签订物业服务合同。在适用层面，如果房屋属于政府机关、公益事业单位或军队管理的范围，其物业管理活动不适用《物业管理条例》，而应适用其他法律法规或行业规范。物业管理不仅限于物理空间的维护，还延伸至物业管理区域内公共秩序、环境卫生、绿化养护、停车管理及社区文化活动等综合服务领域。

法律明确规定，物业服务企业应当对物业服务区域内的共用部位、共用设施设备进行维修养护，但不得利用维修资金进行非物业管理区域内的装修装饰工程。

1.2业主与物业使用人权利

业主作为物业的所有权人，依法享有对共有部分和共用设施设