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物业费收缴与物业服务规范手册（执行版）

第1章总则与物业服务

1.1物业服务定义与适用范围

物业服务是指物业服务企业接受业主委托，依据物业服务合同约定，对小区内的公共设施、设备、环境及秩序进行维护、管理、服务，并向业主提供相应保障与便利的综合性活动。本手册所定义的“物业服务”涵盖基础保洁、秩序维护、绿化养护、公共设施维修管理、社区文化活动组织及应急保障等六大核心板块，旨在实现“人、房、地、事、物”五位一体的精细化管理。

适用范围明确界定为：已建成交付且具备独立管理条件的商品房小区、保障性住房小区以及经政府审批纳入统一管理的老旧小区，不适用于临时租赁房屋或无物业管理的大型商业综合体。界定“适用范围”时，需严格遵循《民法典》及地方物业管理条例，确保物业服务的法律基础稳固，避免因主体资格缺失导致合同无效，保障业主合法权益。服务范围不仅包含物理空间的清洁与修缮，更延伸至安全保卫、能源管理、客户服务及投诉处理等软性服务，形成闭环服务体系。

本章节确立“依法、依规、依约、依标”的五大原则，为后续章节中合同条款、服务等级及费用标准的制定提供根本遵循。

1.2业主大会与业委会职责

业主大会是小区最高决策机构，依法行使决定选聘或解聘物业服务企业、使用维修资金等重大事项的职权，实行“一事一议、民主决策”。业主委员会作为业主大会的执行机构，负责召集会议、起草决议草案、组织投票计