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保障性租赁住房REITs的合规风险识别与全周期防控

摘要

保障性租赁住房REITs是盘活存量资产、拓宽融资渠道的重要工具，但底层资产合规瑕疵与运营波动常引发风险传导，制约其发展。本文聚焦合规风险识别与全周期防控，遵循“提出问题→分析问题→解决问题”的逻辑展开。首先，绪论明确研究背景与方法；其次，文献综述梳理国内外研究进展与不足；再次，界定核心概念并构建分析框架；随后，深入解析合规风险生成脉络与内在矛盾，揭示风险本质；进而，阐释底层资产瑕疵与运营波动对证券化产品的风险传导机制及演变规律；在此基础上，构建全周期合规识别与动态风控理论框架，论证其解释力；最后，得出结论并提出实践启示。本文核心在于构建全周期动态风控机制，为防范化解REITs合规风险提供理论支撑。

第一章绪论

1.1研究背景

近年来，我国房地产市场正处于从增量开发向存量运营转型的关键期。保障性租赁住房作为解决新市民、青年人住房困难的核心制度安排，其建设与运营面临巨大的资金压力。基础设施REITs的推出，为保租房提供了资产退出与资本循环的创新路径，有效盘活了沉淀资金。然而，保租房REITs的底层资产多具有政策属性强、土地性质复杂、租金受限等特征，合规瑕疵频发。

在现实矛盾方面，保租房REITs面临公共利益与资本逐利性的内在冲突。资本要求稳定的高分红收益，而保租房需承担社会保障职能，两者的平衡极易被合规风险