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2026年员额法官实务考点：民事（执行异议中“虚假租赁”的识别困境与规制对策）

在基层法院执行工作中，房产处置是实现申请人胜诉权益的重要环节。然而部分被执行人与案外人恶意串通，通过倒签租赁合同、伪造租金支付等手段，滥用“买卖不破租赁”规则阻却或拖延执行。此类虚假租赁行为不仅严重耗费司法资源，更损害司法公信力，应当引起重视。面对虚假租赁，执行法官在实践中面临着三重困境。

第一重困境在于不动产的租赁权设立过于简单。租赁合同以诺成为原则，无需经过登记或备案程序即可生效。这种设计在便利正常交易的同时，也为不法行为打开了方便之门。当事人合谋即可在短时间内完成全部形式要件的伪造：倒