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房地产评估技术与操作规范（执行版）

第1章总则与基本原则

1.1适用范围与定义

本章节适用于所有依法设立、持有《房地产估价机构执业资格证书》及《房地产估价师执业资格证书》的评估机构，在中华人民共和国境内从事房地产价值评估业务的全过程。“房地产”在此处特指土地、房屋及其附着物，包括但不限于住宅、商业、工业、办公、教育、医疗、娱乐、公共设施和构筑物等，其价值评估需遵循国家统一的估价规范。

评估机构承接评估业务时，必须严格界定评估对象，明确评估目的，并依据国家法律法规、行业技术标准及委托方提供的资料进行独立判断。评估人员在执行任务前，需对评估对象所在区域的市场环境、政策导向、宏观经济走势及微观交易行为进行初步研判，确保评估基础数据的真实性。评估报告一经出具，即具有法律效力，评估机构需对报告的真实性、准确性、完整性承担法律责任，严禁任何形式的虚假评估或利益输送。

本规范中涉及的所有术语，如“市场比较法”、“收益还原法”、“假设开发法”、“重置成本法”等，均指代行业内通用的专业计量与估值概念，不可随意替换。

1.2评估目的与依据

评估目的应明确具体，例如：为确定某商铺的租赁价格、评估某楼盘的上市价格、核算某企业的资产减值损失或进行司法拍卖定价等，严禁目的模糊导致评估结果偏离实际。评估依据包括法律法规（如《房地产估价规范》GB/T50291）、技术标准、行业标准、委托合同、评估对象