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房地产交易流程与风险防范手册

房地产交易流程与风险防范手册

第一章交易前尽职调查与合规审查

第一节产权核实与主体资格筛查

需通过国家不动产登记中心官网或官方授权平台，输入购房者的姓名、身份证号及购房意向地址，系统自动调取该房产在不动产登记簿上的真实状态。若查询结果显示“未设定抵押”且“无查封记录”，则主体资格初步合法，可进入下一步；若显示“已抵押”，需立即核实抵押登记日期是否早于本次交易签署日期，若早于，则本次交易无效，必须优先解除抵押；若显示“已查封”，则购房资格受限或无法办理过户，需立即停止交易流程并咨询专业律师。需核实开发商或项目公司的工商登记档案，确认其是否具备“房地产开发企业”主体资格，查看其营业执照经营范围是否包含“商品房预售”或“商品房销售”，若经营范围缺失或经营范围仅为“房地产开发”而无具体销售资质，则该项目存在合规风险，购房合同可能存在无效条款，需警惕后续维权困难。

必须核实购房者的身份证明原件与复印件是否一致，若发现姓名、性别、出生日期等关键信息不符，需要求购房者提供派出所出具的户籍证明或出生医学证明，若无法提供，则视为主体资格存疑，交易需暂停直至信息补齐，否则可能因主体不适格导致合同无法备案。需查询购房者的征信报告，通过中国人民银行征信中心官网或银行系统查看其名下是否有未结清的贷款、信用卡透支、民间借贷纠纷等不良记录，若征信报告显示“有未结清