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2025年物业管理员培训教材

第1章法律法规与职业道德

1.1物业管理基本法律法规解读

依据《中华人民共和国民法典》物权编相关规定，业主对建筑物及其附属设施享有共有和共同管理权利，任何业主不得以损害共同利益为由，违反法律规定强行改变共有部分的使用功能或收益分配方式。在实际操作中，物业公司在进行外墙维修、电梯改造等涉及公共利益的项目时，必须严格遵循“业主共同决定”的程序，即由业主大会或业主委员会依法表决，表决事项须经参与表决专有部分面积过半数且参与表决专有部分面积四分之三以上的业主参与，且参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决专有部分面积四分之三以上的业主同意，方可实施，确保决策过程合法合规。同时，《物业管理条例》明确规定了物业公司与业主在物业服务合同中的权利义务边界，物业企业必须按照合同约定提供符合国家标准的服务，不得利用其管理优势向业主收取未约定或超出约定范围的额外费用。例如，在装修管理环节，若合同约定了装修押金退还时限，物业企业需建立严格的台账记录，确保在装修验收合格后15个工作日内完成退还，若逾期未退，需向业主出具书面说明并依法承担违约责任，以此维护合同严肃性。

对于公共收益的管理，《民法典》第二百八十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。物业企业收取的电梯广告费、公共停车费等属于业主共有部分收益