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2026年房地产估价师收益法计算题专项刷题卷含答案及解析

一、单项选择题（共10题，每题只有1个正确答案）

1.某商铺2025年有效毛收入为120万元，运营费用账面值为有效毛收入的35%，其中包含偶发性屋顶修缮费用5万元，该类房地产报酬率为8%，剩余收益期30年，不考虑其他因素，该商铺2026年初的评估价值最接近（）万元。

A.892.1B.934.4C.956.7D.1012.3

【答案】B

【解析】运营费用应为维持房地产正常运营的经常性支出，需剔除偶发性支出，正常运营费用=120×35%-5=37万元，年净收益=120-37=83万元。30年期、8%报酬率的年金现值系数为[1-1/(1+8%)^30]/8%≈11.2578，评估价值=83×11.2578≈934.4万元。

2.某商品住宅当前市场价格为300万元，预计未来3年每年净持有收益为8万元，3年后转售价格为380万元，转售税费为转售价格的6%，不考虑其他因素，该住宅的投资报酬率最接近（）。

A.7.82%B.8.33%C.9.15%D.10.24%

【答案】B

【解析】持有加转售模式下，列式为300=8/(1+r)+8/(1+r)^2+[8+380×(1-6%)]/(1+r)^3，即300=8/(1+r)+8/(1+r)^2+363.2/(1+r)^3。采用内插法试算：r=8%时，现值