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2026年房地产估价师考试题库及答案(南昌)

1.南昌市红谷滩新区某商业综合体于2021年建成并投入使用，总建筑面积为15万平方米，其中可出租商业面积为12万平方米。2025年底，该物业的业主拟进行资产证券化操作，需对其进行市场价值评估。评估基准日定为2026年3月31日。经调查，该区域同类商业物业的净租金水平在每月每平方米180元至220元之间，该物业目前的平均租金为每月每平方米195元，空置率约为8%。运营费用约占有效毛收入的35%。当地同类物业的资本化率在4.5%-5.2%之间。若采用收益法进行评估，试计算该商业综合体在评估基准日的市场价值。（要求：分步计算，并说明关键参数选取理由）

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