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2026年价格鉴证师《价格鉴证案例分析》历年真题

一、案例分析题（本大题共5题，每题20分，共100分。要求计算结果保留两位小数，需列出计算过程、计算公式及主要计算步骤；案例分析需依据相关法律法规及价格鉴证理论进行阐述。）

案例一：

2026年5月10日，某人民法院委托价格鉴证机构，对涉案的一处商业用途房地产进行价格鉴证。该房地产位于某市主城区核心商圈，建筑面积为380平方米，土地性质为出让商业用地，剩余使用年限为35年。该房地产目前处于出租状态，租金水平为5.5元/平方米/天（含物业费、取暖费），空置率为10%。经调查，该类商业房地产的正常客观租金为5.2元/平方米/天（不含物业费、取暖费），区域内同类物业的空置率平均为12%。

通过市场调查得知，该市同类商业房地产的报酬率为7.5%。年运营费用主要包括：房产税按租金收入的12%计算，增值税及附加按租金收入的5.6%计算，管理费按租金收入的4%计算，维修费按租金收入的3%计算，保险费按建筑物重置成本的0.2%计算。经测算，该建筑物的重置成本为4500元/平方米，建筑物耐用年限为50年，已使用15年。

鉴证基准日为2026年5月10日。

请根据上述资料，采用收益法测算该房地产在鉴证基准日的客观合理价格。

案例二：

2026年3月15日，某海关委托价格鉴证机构对一批进口的精密数控机床进行价格鉴证，以确定其作为抵押贷款担保物的市场价值。