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保障性租赁住房REITs的底层资产合规风险与资本化率定价

摘要

保障性租赁住房公募REITs是盘活存量资产、构建住房保障体系的重要抓手，但底层资产合规风险与现金流不确定性对其资本化率定价形成深刻制约。本文聚焦保租房REITs底层资产合规风险与资本化率定价的内在关联，评估运营周期现金流的不确定性，构建合规风险溢价贴现模型与资本化率动态重估机制。全文遵循“提出问题→分析问题→解决问题”的逻辑。第一章交代研究背景与思路；第二章梳理国内外文献并明确切入点；第三章界定核心概念与理论基础；第四章剖析合规风险的生成脉络与内在矛盾；第五章阐释合规风险对现金流与定价的作用机制；第六章构建合规风险溢价贴现模型与动态重估框架；第七章总结结论并提出实践启示；第八章反思局限并展望未来。本研究创新性地将合规风险内化为贴现率溢价因子，为保租房REITs的精准定价与风险防范提供理论支撑。

第一章绪论

1.1研究背景

近年来，我国房地产市场正处于从增量开发向存量运营转型的关键期。保障性租赁住房作为解决新市民、青年人住房困难的重要制度安排，其建设与运营面临巨大的资金缺口。公募基础设施REITs的推出，为保租房提供了权益型融资渠道，实现了资产运营与资本市场的有效对接。

然而，保租房具有强烈的政策属性与保障属性，其租金水平受政府指导价约束，目标客群具有严格的准入门槛。这种非完全市场化的运营特征，导致