万科地产投资决策与效益评估解析.pptVIP

房地产项目投资决议与评估;第一部分

发展商在不同发展时期的项目选择;1.发展商在不同发展时期的项目选择;发展商经历的几个发展阶段;原始积累阶段，求生存，追求利润最大化

资本突围阶段，求资金，追求项目最优化

品牌塑造阶段，求发展，追求产品创新度

规模扩张阶段，求规模，追求客户满意度

跨地域经营阶段，求规范，追求体制与人才最优;你经营或者所在的企业处于哪个阶段？

有没有告诉你的员工？

或者老板有没有和你探讨过类似的话题？;万科的发展历程——原始积累阶段;万科的发展历程——资本突围阶段;万科的发展历程——品牌塑造阶段;万科的发展历程——规模扩张阶段;万科的发展历程——跨地域经营阶段（13个城市）;发展商的土地储备思绪：

与城市的整体规划和发展速度紧密相关

发展商发展的核心要素：

土地、人才、资本、机制;发展商现有的拿地方式

合同出让、招标、拍卖、股权收购、

合伙开发、挂牌交易

有没有另外的形式？

;关于企业核心竞争力的问题;住宅开发链中的几个环节;核心竞争力;各环节中应该注意的细节——借助社会资源;发展商在住宅开发链中充当的角色以及能力要求;市场？？？

市场调研？？;土地储备—宏观市场（经济分析、行业细分、相关产业分布、人口结构、与个体或者家庭相关联的很多原因）;市场调研贯穿了项目前期决议的全部环节;宏观六要素;市场调研是通过搜集产品的

组成、特性、卖点、成长环境、