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房地产估价师考试题库及答案(2026年沈阳)

在房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则是确保估价结果可信的基础。某估价机构承接了沈阳市和平区一处商业裙楼的抵押估价业务，估价对象周边商业氛围浓厚，但存在一定的空置率。关于此次估价的技术路线与参数选取，回答以下问题。

1.在房地产抵押估价中，估价师应当明确抵押价值为估价对象在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去估价师知悉的法定优先受偿款。下列各项中，不属于法定优先受偿款的是（）。

A.发包人拖欠承包人的建筑工程价款

B.已抵押担保的债权数额

C.应交纳的房产税与城镇土地使用税

D.查封该房地产的法院执行费用

2.针对沈阳市冬季严寒气候特点，对该商业裙楼进行实地查勘时，发现其外立面保温层存在局部脱落现象。在采用成本法估价时，该情况主要影响建筑物折旧中的（）。

A.物质折旧

B.功能折旧

C.经济折旧

D.外部性折旧

3.估价对象为一幢五层商业楼，首层及二层为商铺，三层至五层为办公区域。采用收益法评估时，对于不同楼层的客观租金应当采用何种处理方式最为合理？（）

A.统一采用首层商铺的租金水平进行加权平均

B.按照各楼层实际签订的租赁合同租金为准，不考虑剩余收益年限

C.根据各楼层的市场租金水平分别测算，并加总求和

D.以周边类似商业综合体的平均租金作为统一标准

4.市场比较法是商业房地产估价中最常用的方法