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房屋租赁中房屋修缮责任

一、房屋租赁修缮责任的内涵与制度基础

（一）房屋修缮责任的核心定义

房屋租赁中的修缮责任，指的是租赁关系存续期间，房屋及其附属设施出现损坏或者不符合约定使用状态时，哪一方主体负有采取修复、维护等措施保障房屋正常使用的义务，以及相关费用、损失的承担规则。从责任覆盖范围来看，修缮不仅包含房屋主体结构、水电管线、供暖供气设施等基础硬件的维修，也包含合同约定由出租方提供的家具家电等配套设施的维护，同时还涵盖为防范安全隐患开展的定期排查、日常养护等预防性工作。需要注意的是，修缮责任的核心目标是保障房屋的居住安全性与使用功能符合租赁约定，而非无限制地提升房屋品质，因此超出正常使用需求的升级改造通常不属于修缮责任的覆盖范畴。

（二）修缮责任的现行法律规制基础

我国现有民事法律体系已经对房屋租赁修缮责任作出了基础性的规制，为责任划分提供了法定依据。根据民法典合同编的相关规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外；承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期（全国人民代表大会常务委员会，2020）。这一规定确立了“出租人负法定修缮义务、约定优先于法定”的核心原则，既尊重了租赁双方的意思自治，也为没有明确约定的场景提供了裁判