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房屋抵押权实现案例

一、引言

房屋作为我国居民最重要的不动产财产，在民商事交易的担保领域应用极为广泛，抵押权的顺利实现是担保制度发挥融资保障功能的核心环节。近年来，随着民间融资需求的增长和房地产交易模式的多元化，房屋抵押权实现类纠纷在不动产诉讼中的占比持续攀升，由于交易环节操作不规范、市场主体对法律规则认知偏差等原因，同类案件的裁判标准统一成为实务界的重要议题。最高人民法院民事审判第一庭（2021）指出，房屋抵押权纠纷占全部不动产担保类案件的六成以上，明确此类案件的法律适用规则，对稳定市场交易秩序、平衡各方主体权益具有重要意义。本文选取一则涵盖抵押权设立、效力认定、执行全流程的典型案例，层层拆解争议焦点与裁判逻辑，为市场主体防范交易风险、司法实践统一裁判尺度提供参考。

二、案件基本情况

本案中，债权人李某为从事个体零售经营的商户，债务人王某为建材行业的个体从业者，王某因上游供货商催要货款出现短期资金周转困难，向李某提出借款请求。双方经平等协商约定借款金额为120万元，借款期限为两年，借款利率不超过法律规定的民间借贷利率上限。为保障债权实现，王某提出用其刚刚购置的预售商品住宅作为担保，由于该房屋属于期房，开发商尚未完成楼栋的不动产权属首次登记，暂时无法办理正式的抵押权设立登记，双方共同到不动产登记机构办理了抵押权预告登记。同时，双方私下签订了一份补充协议，约定若王某到期不能足额偿还借