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房屋租赁合同违约赔偿标准案例

一、房屋租赁合同违约赔偿的基本法理与判定前提

（一）房屋租赁合同违约的常见类型

近年来，住房租赁已经成为大量新市民、青年人解决居住需求，以及个体经营者解决经营场地需求的重要途径，与之伴随的房屋租赁合同违约纠纷也呈现逐年增长的趋势。从实践中的纠纷类型来看，违约行为可以大致分为承租方违约与出租方违约两类。其中承租方常见的违约行为包括逾期支付租金、无正当理由提前退租、未经出租人同意擅自改动房屋结构、擅自将房屋转租给第三方、使用过程中人为损坏房屋配套设施等；出租方常见的违约行为包括逾期交付符合约定条件的房屋、租赁期内擅自提高租金标准、无正当理由提前收回房屋、不履行合同约定的维修义务导致承租方无法正常使用房屋、擅自进入承租方租赁的房屋侵犯居住权等。部分复杂纠纷中还存在双方都存在违约行为的混合过错情形，这类案件的责任划分相对更为复杂。

（二）违约赔偿的法定基本原则

我国现行法律对于房屋租赁合同违约赔偿的认定，遵循三项核心基本原则。首先是意思自治优先原则，也就是如果租赁双方在合同中已经对违约情形、赔偿标准、损失计算方式做出了明确约定，只要约定内容不违反法律强制性规定，司法裁判中会优先适用双方的约定。其次是损失填平原则，即违约方支付的赔偿应当足以弥补守约方因违约行为遭受的全部损失，既包括房屋空置损失、装修损失、设施损坏损失等直接损失，也包括可得利益损失。最后是公平调整