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业主建筑物区分所有权

一、业主建筑物区分所有权的基础内涵

（一）概念的核心界定

业主建筑物区分所有权是近现代各国民事立法普遍确立的不动产所有权类型，专门用于调整同一建筑区划内多个业主毗邻而居产生的权利义务关系，是对传统单一所有权、按份共有、共同共有制度的补充与创新。我国民事法律体系中，该制度最早在《物权法》中正式确立，后经《民法典》物权编进一步优化完善，第二百七十一条明确规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。这一制度的核心价值在于平衡个体财产权益与小区公共利益，既保障业主对自有房屋的支配自由，也避免个体权利滥用损害全体业主的共同居住利益（杨立新，2015）。

就权利主体“业主”的界定而言，除已经完成不动产登记、取得房屋所有权证书的权利人外，尚未办理所有权登记但已经基于合法的房屋买卖行为实际占有房屋的买受人，以及因继承、法院生效裁判等方式取得房屋所有权的主体，均享有法定的业主建筑物区分所有权，可依法行使各项权利、承担相应义务。这一界定有效避免了部分业主因未拿到产权证而被剥夺参与小区公共事务管理资格的问题，充分覆盖了房屋实际使用人的合法权益。

（二）权利的三重构造

通说认为业主建筑物区分所有权是复合型权利，由专有权、共有权、共同管理权三项权利有机结合而成，三者不可分割、不得单独处分，共同构成完整的权利体系。

首先，