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2026年中国养老产业REITs（不动产投资信托基金）研报

摘要

本报告聚焦中国养老产业不动产投资信托基金（REITs），以2026年为基准年，深入剖析养老社区与机构类资产在资产证券化过程中的发行机制与估值逻辑，并重点评估长租康养资产退出渠道全面打通后对重资产投资的驱动效应。研究覆盖公募REITs试点扩容后的细分市场，时间跨度从2024年政策启动至2026年市场初步成熟。

核心发现显示，2026年养老产业REITs市场正式进入发行提速期，全年新发产品数量预计达8至10只，累计发行规模有望突破500亿元。底层资产估值体系以净营运收入（NOI）为核心，资本化率（CapRate）稳定在5.5%至6.5%区间，机构投资者认购倍数持续走高。退出渠道的打通，使重资产“开发—运营—退出”的闭环得以形成，带动保险资金、地产资本加速涌入养老社区与护理机构建设。

报告遵循“宏观环境—产业链现状—竞争格局—需求分析—趋势预测—投资机会”的递进逻辑。第一章界定养老REITs边界，第二章分析低利率与老龄化叠加的政策红利，第三章揭示市场规模与价值分布，第四章刻画保险系与地产系的双雄竞争，第五章阐释资产端与资金端的需求痛点，第六章进行情景预测，第七章识别投资机会与风险，第八章给出战略建议。读者可仅凭本摘要把握全文核心结论：2026年退出渠道的打通，正将养老REITs从边缘创新推向主流资产配置