房地产-土地市场跟踪系列报告（一）：核心城市土拍为何高热度，企业拿地利润率有保障吗？.docxVIP

行业跟踪报告|房地产

行业评级

行业评级推荐（维持）

报告日期2026年07月13日

土地市场跟踪系列报告（一）：核心城市土拍为何高热度，企业拿地利润率有保障吗？

投资要点：

l近期核心城市土拍热度高，上海第四批次土拍平均溢价率34%，杭州6月土拍平均溢价率41%，深圳6月土拍溢价率超100%。主要有以下原因：1）核心城市供应持续收缩：以上海、深圳、杭州三大高能级城市为例，自2022年集中供地放量高峰后，三地商品住宅类用地计划供应已连续四年下调，2026年三地商品住房用地计划面积较峰值分别下滑40.8%、74.4%、68.3%；较2025年也进一步分别回落23.3%、8.3%、34.1%。

2）国央企拿地聚焦核心城市，且随着3-5月的销售去化，普遍有补库意愿和能力：2026年3-5月重点央国企销售进入修复通道，单月销售规模同比显著回升，经营性现金流持续改善。招商蛇口3-5月连续三个月保持双位数正增长；华润置地4月单月增速达49.6%；中海地产连续三月正增长。而房企普遍2025年下半年拿地较少，有补库需求。且房企持续聚焦核心城市。保利发展2025年在核心城市销售贡献达92%；华润置地2025年在北京、上海等五大核心城市投资占比近八成；建发2025年一、二线