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土地规划调整及其潜在风险提示

2026年以来，全国核心城市部分商办、工业用地通过规划调整转为住宅用地入市，此类调规地块已在上海、广州、深圳、杭州、长沙等城市的住宅用地成交中占据较高比例。这一现象是在“十五五”存量盘活政策导向与新增建设用地严格约束的双重背景下，地方政府为应对商办过剩、住宅短缺、地块品质提升需求以及土地财政压力，主动进行的供地策略调整。调规地块普遍呈现容积率下调、低密改善等特征。准确理解这一趋势，有助于更务实推进调规工作，同时也能有效防范相关风险。

一、现象概述：从个案探索到主流供地模式

2026年以来，全国核心城市土地供应端出现显著的结构性变化，部分商办、工业用地