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房屋租赁中的合同解除纠纷

一、房屋租赁合同解除纠纷的常见触发事由

（一）承租人违约引发的解除主张

从司法实践的案件统计来看，承租人违约是出租人发起合同解除诉求的最主要原因。最为常见的违约情形是承租人逾期支付或拒付租金，房屋租赁的核心对价就是租金，出租人签订合同的核心目的就是按期足额收取租金，一旦承租人长期拖欠租金，直接损害出租人的核心权益。有学者针对全国多地法院的一审判决进行抽样统计后发现，承租人欠付租金引发的解除纠纷，占出租人主动发起的解除纠纷总量的72%（王利明，2021）。除此之外，承租人未经出租人同意擅自转租房屋、擅自改动房屋主体结构或约定的使用用途、长期拖欠水电费物业费等关联费用导致出租人承担连带责任、利用承租房屋从事违法活动等情形，也会触发出租人的合同解除权。比如部分承租人租赁住宅房屋后，未经出租人同意将房屋分割成群租房对外转租，或者将住宅改为经营性用房用于开设小卖部、棋牌室等，都属于明显的违约行为，出租人有权据此要求解除合同。

（二）出租人违约引发的解除主张

承租人发起合同解除诉求的核心原因，通常是出租人未履行合同约定的义务，导致承租人无法正常使用房屋。最为常见的情形包括出租人未按约定时间交付符合使用条件的房屋、擅自上涨租金、不履行房屋维修义务导致房屋无法正常使用、隐瞒房屋存在抵押、查封或权属争议等瑕疵、擅自进入承租房屋或断水断电干扰承租人正常使用、一房数租等。比如部