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2026年房地产估价师房地产估价案例与实践真题及答案

一、问答题（共3题，每题10分，共30分）

1.某地级市正在推进城镇老旧小区改造民生工程，某建成于2002年的老旧小区完成改造，改造内容包括加装5部单元电梯、更新供水供电排污管网、改造小区公共活动广场与绿化、新增智能门禁与停车管理系统。改造资金由政府补贴、居民出资共同承担，改造完成后部分业主要转让房屋，银行接受该小区房屋抵押贷款申请，现银行委托房地产估价机构评估该小区一套120㎡住宅的市场抵押价值。请问：（1）该住宅改造前后估价的技术路线有何不同？（2）估价师需要搜集哪些与本次改造相关的特殊资料？

2.甲开发企业欠乙银行贷款本息合计3.2亿元，甲企业无力偿还，乙银行申请法院强制执行甲企业名下一处位于市中心的在建商业项目，法院委托估价机构评估该在建工程的变现价值，为确定拍卖保留价提供参考。请问：与评估该在建工程的正常市场价值相比，评估变现价值需要重点关注哪些特殊事项？

3.2025年当地全面推行存量房“带押过户”交易模式，张某出售其名下一套处于抵押状态的商品住宅，买受人李某申请住房公积金抵押贷款支付购房款，贷款银行委托估价机构评估该住宅的抵押价值，为确定贷款额度提供参考。请问：本次估价的价值类型是什么？估价对象的范围包含哪些？需要重点关注哪些估价要点？

问答题参考答案：

1.（1）改造前后估价技术路线的区别：改造前估价，需要