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房屋抵押权实现纠纷案例解析

一、房屋抵押权实现的法定要件与制度内核

（一）房屋抵押权实现的基础法定要件

房屋抵押权作为不动产担保物权的核心类型，其实现有着明确的法定前提，并非只要存在抵押约定就能直接处置抵押物。根据我国民事法律规定，抵押权实现需同时满足三项基础要件：一是抵押权合法有效设立，二是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，三是抵押权未经过法定存续期间（民法典立法研究组，2020）。具体来看，第一项要件要求双方必须签订书面抵押合同，且依法到不动产登记部门完成抵押登记，不动产抵押权自登记时生效，仅签订合同未办理登记的，抵押权并未有效设立，债权人无法享有优先受偿权。第二项