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房屋租赁中的安全保障义务

一、房屋租赁中安全保障义务的基本内涵与法理基础

（一）安全保障义务的核心定义

安全保障义务最初是侵权责任领域的基础性义务，指民事主体在自身可控的范围内，对进入该范围的人员的人身、财产安全负有合理的保护义务，避免相关人员因意外风险遭受损害。随着社会场景的不断细化，安全保障义务逐步延伸到合同关系中，成为兼具法定义务与约定义务属性的复合型责任要求。我国民法学界普遍认为，房屋租赁中的安全保障义务是安全保障义务在不动产租赁场景下的延伸，其核心目的是保障承租人的人身财产安全，平衡出租方与承租方之间的信息差和地位差（王利明，2021）。简单来说，房屋租赁中的安全保障义务，就是租赁关系各方主体在房屋租赁的全周期内，围绕房屋使用安全需要，依法依约应当履行的风险防范、隐患消除、应急处置等义务的总和。

（二）房屋租赁场景下安全保障义务的特殊属性

和普通公共场景的安全保障义务不同，房屋租赁中的安全保障义务具备三个明显的特殊属性。第一是相对性，义务的约束对象以租赁双方当事人为主，同时延伸到为租赁提供服务的中介、物业等第三方主体，责任范围仅围绕租赁房屋本身及合同约定的使用范围划定，不会过度扩张到义务主体的其他责任领域。第二是双重性，该义务既是法律明确规定的强制义务，也是租赁合同中可以自行约定细化的约定义务，即便合同没有明确写明相关内容，义务主体也需要按照法律规定履行最低限度的安全保障