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建筑物共有部分收益归属

一、引言

随着我国城镇化进程的不断推进，城市居民住宅小区的数量持续增长，建筑物区分所有权已经成为城镇居民财产权的重要组成部分。其中，建筑物共有部分产生的收益归属问题，近年来逐渐成为业主与建设单位、物业服务企业之间矛盾纠纷的核心焦点之一。从电梯广告、外墙租赁到公共车位租金、自动售卖机进场费，各类共有部分的收益规模逐年提升，但大量收益被违规侵占的现象也屡见不鲜，严重损害了广大业主的合法权益，也影响了社区的和谐稳定。本文首先对建筑物共有部分及其收益的基本范畴进行界定，其次梳理我国现行法律体系中关于共有部分收益归属的核心规则，进而分析当前实践中存在的突出问题，最后提出针对性的完善路径，以期为保障业主合法权益、化解社区治理矛盾提供参考。

二、建筑物共有部分收益的基本界定

（一）建筑物共有部分的法定范围

建筑物共有部分是与业主专有部分相对应的概念，是建筑物区分所有权的核心客体之一。根据我国现行法律规定，共有部分可以分为法定共有与约定共有两类，其中法定共有是指法律明确规定属于全体业主共同所有的部分，主要包括建筑区划内的道路，但是属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、