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2025年《2025年房地产估价师考试房地产估价实务题及答案(必刷)

单项选择题（共10题，每题1分，每题只有1个最符合题意）

1.某省会城市主城区2022年竣工的商品住宅，建筑面积126㎡，不动产权证载用途为住宅，剩余土地使用权年限67年，2025年3月委托估价机构完成首次抵押权设立目的估价，无在先法定优先受偿权利限制。委托人提供的近半年同小区二手房挂牌均价18200元/㎡，中介机构登记的近6个月正常交易成交均价17500元/㎡，小区内近3个月挂牌拍卖的3套法拍房成交价分别为14800元/㎡、15200元/㎡、14900元/㎡，本地住房和城乡建设部门发布的同区域同等品质次新房近1年价格最大下行波动率为3.2%。按照2024年修订的《房地产抵押估价指导意见》的谨慎性要求，本次估价的最终评估单价最接近（）元/㎡。

A.17500B.16940C.17000D.15800

答案：B

解析：抵押估价需严格剔除非正常交易样本，业主挂牌价包含卖方溢价不属于正常市场交易价格范畴，法拍房为强制处置场景下的特殊交易，不具备公开市场交易的代表性，因此假定未设立法定优先受偿权下的正常市场价值基准为17500元/㎡。根据抵押估价谨慎性原则，针对建成年限不足5年的商品住宅需覆盖未来6个月的价格下行风险，扣除近1年区域同类物业最大下行波动幅度3.2%后，评估单价为17500×(1-3.2%