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2025年《2025年房地产估价师考试房地产估价实务含解析及答案

一、问答题（共3题，每题10分，共30分）

1.某省会城市主城区拟实施旧城区改造项目，征收范围内包含3类标的：一是12栋建成于1998年的砖混结构住宅，未办理独立不动产证但持有1999年房管部门核发的公有住房租赁证，证载使用面积38㎡；二是3处位于社区沿街的一层底商，全部为2010年通过住改商方式取得经营手续，持续从事餐饮经营至征收公告发布之日，其中1处2022年被认定为违法建筑，公告载明该建筑超出原不动产证记载建筑面积12㎡，其余部分为合法产权；三是项目征收范围内配套的一处社区养老服务用房，产权归属于属地街道办，建成后已投入运营6年，近期拟通过征收置换异地新建养老点位。请回答本次征收评估中三类标的的技术处理要点，以及评估机构对分户初步评估结果公示环节的异议回复流程要求。

参考答案及解析：

第一，三类标的技术处理要点需严格符合《国有土地上房屋征收评估办法》及2024年修订版《房地产估价规范》要求：其一，针对持公有住房租赁证的住宅标的，首先按当地房管部门公布的公有住房使用面积转建筑面积折算系数（砖混结构多层住宅通用系数为1.333），将证载38㎡使用面积折算为50.65㎡的对应建筑面积，评估价值内涵为扣除当地房改政策规定的标准土地出让金后的完全产权住宅市场价值，评估结果直接作为公有住房承租人获得征收补偿的价值依据，无