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房屋租赁合同中的维修责任约定

一、房屋租赁合同维修责任约定的基础内涵与现实价值

（一）维修责任约定的核心定义与法理依据

房屋租赁合同中的维修责任约定，是指租赁双方在订立合同时，针对租赁期限内房屋本体、附属设施设备出现损耗或故障时的责任主体、维修范围、费用承担、违约追责等内容作出的事前约定，是房屋租赁合同中与租金条款、退租条款并列的核心权责条款。从法理层面来看，维修责任的划分本质是对租赁双方权利义务的平衡，我国民事法律明确规定出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外，这一规定既明确了维修责任的法定基础，也赋予了租赁双方自主协商的空间（全国人大常委会法制工作委员会，2020）。

实践中维修责任约定的效力优先级高于法定规则，只要双方约定内容不违反法律强制性规定、不违背公序良俗，就会成为纠纷处理时的首要依据。也正因如此，维修责任条款的完善程度直接决定了租赁双方的权益保障水平，避免出现“法定规则模糊、双方各执一词”的矛盾。

（二）维修责任约定的现实价值

首先，明确的维修责任约定能够大幅降低租赁纠纷发生率。住房租赁是当前我国城乡居民最重要的居住选择之一，相关纠纷数量也常年居于民事纠纷前列，某司法大数据研究院发布的房屋租赁纠纷专题报告显示，涉及维修责任划分的案件占全部房屋租赁纠纷案件的32.7%，其中80%以上的案件根源在于合同未对维修责任作出明确可执行的约定（中国司法大数据研究