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资产评估师《资产评估实务一》真题及答案(综合题)

资产评估实务一综合题真题及参考答案

综合题一

甲资产评估机构接受委托对A公司持有的位于某市核心城区的商业配套裙楼及附属住宅底商不动产组进行评估，评估基准日为2023年12月31日，委托方提供的基础资料如下：

1.不动产基本情况：本次评估对象总建筑面积12800㎡，其中1-3层为商业裙楼建筑面积9600㎡，4层局部为配套办公用房建筑面积3200㎡，不动产权证载明用途为商服用地/办公，土地使用权终止日期为2063年12月31日，剩余土地使用年限40年。不动产整体已对外整体出租，租约剩余期限8年，租约约定前3年每年固定租金为2880万元，第4年起每年度租金在上一年基础上上浮3%，租约约定每年年末支付租金，当前市场上同类区位、同等档次的不带租约限制的商业不动产客观年租金水平为320元/㎡·月，空置率平均为5%，不动产的房产税按租金收入的12%计征，增值税及附加综合税率为9%，运营费用占有效毛收入的比例为22%，本次评估采用收益法进行测算。

2.其他相关参数：不动产综合资本化率经测算为7.2%，土地报酬率为6%，建筑物重置成本为32000万元，建筑物经济耐用年限为50年，残值率为0，评估基准日建筑物已投入使用10年，委托方提供的租约不存在恶意串通、明显偏离市场公允定价的情形。

要求：（1）分别说明租约期内、租约期外不动产年有效毛收入的测