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2026年最新房地产估价师房地产估价案例与实务考试试题及答案

一、单项选择题（共10题，每题1分，每题的备选项中只有1个最符合题意）

1.某估价机构承接2026年某市核心区城中村改造项目集体经营性建设用地入市前的价值评估，该地块规划用途为商业兼容住宅，已完成征地前期手续但未完成土地出让，下列估价方法中优先选用的是（）

A.比较法B.假设开发法C.成本法D.收益法

答案：B

解析：待开发且有明确规划条件的房地产价值评估优先选用假设开发法，该地块属于待出让的经营性用地，可通过测算开发完成后的价值扣除后续开发成本、税费、利润等得到土地价值，符合假设开发法的适用场景。

2.某存量商品住宅抵押估价中，估价对象为带20年长期租约的住宅，租约约定租金为市场租金的60%，租约剩余期限12年，无租金调整条款，下列关于租约对估价价值影响的说法正确的是（）

A.评估抵押价值应完全剔除租约影响，按无租约限制价值计算

B.评估抵押价值应按租约租金计算剩余12年收益，之后按市场租金计算

C.仅当租约为合法有效且抵押权人知晓租约存在时，才需考虑租约影响

D.因租约租金显著低于市场租金，应直接认定租约无效不予考虑

答案：C

解析：抵押估价中合法有效且抵押权人知晓的租约应纳入价值考量范围，若租约未告知抵押权人，抵押权实现时租约不得对抗抵押权，无需考虑租约影响；租约有效性需依法认定，不能仅因