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2026年土地估价师土地估价案例分析试卷

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、案例背景与任务

某城市拟对市中心一宗原为国有工业用途的土地进行城市更新改造，计划转变为商业和办公混合用途。该宗地面积约为5000平方米，位于城市核心商业区，紧邻地铁主干线出口，周边商业繁华，交通便利。现状为已停产闲置的标准化厂房，建筑结构基本完好，但已部分损坏，无地上附着物。委托方为市自然资源和规划局，委托任务是评估该宗地在现状利用下及改造后规划用途（商业办公综合）下的土地市场价值，为后续的拆迁补偿和出让定价提供依据。

根据城市总体规划，该区域未来规划允许容积率上限为5.0，建筑密度不高于40%，绿地率不低于15%。近期市场调查显示，周边类似商业办公用地的市场价格水平较高，但受疫情和宏观经济环境影响，市场波动较大。具体市场信息如下：

1.同一供需圈内，近期成交的类似地块有A、B、C三宗。A宗地面积3000平方米，用途为商业办公综合，成交总价3000万元，成交日期为2026年3月，用途相似，但容积率更高（6.0），位于稍偏位置。B宗地面积4000平方米，用途为纯商业，成交总价3500万元，成交日期为2025年11月，位置优越，但建筑密度和容积率高，且无地铁直通。C宗地面积4500平方米，用途为办公，成交总价2800万元，成交日期为2025年12月，位置