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REITs底层资产估值的收益法参数校准

一、引言

自境内公募REITs试点启动以来，市场规模稳步增长，覆盖资产类型从传统交通能源、市政环保、产业园区逐步拓展至保障性租赁住房、消费基础设施等领域，已成为我国存量资产盘活、拓宽长期投融资渠道、助力实体经济发展的重要制度创新。底层资产估值作为REITs发行定价、存续期净值管理、扩募资产收购的核心环节，直接关系到一二级市场的平稳运行，关系到原始权益人、管理人、投资者等多方主体的利益平衡。在众多估值方法中，收益法因贴合REITs长期持有运营、收益强制分红的核心特征，能够直接反映资产持续创造现金流的内在价值，成为境内外市场普遍采用的核心估值方法。根据中国证券投资基金业协会发布的相关估值指引，收益法是基础设施REITs底层资产评估的首选方法（中国证券投资基金业协会，2023），对首批试点项目的统计也显示，超过九成的项目在发行阶段将收益法作为核心估值依据（张峥、李尚宸，2021）。

但在实践过程中，由于参数选取缺乏统一的校准标准，不同评估机构对同类型资产的估值结果往往存在较大差异，部分项目甚至出现存续期估值大幅波动、发行阶段预测收益与实际运营值偏差较高的情况，不仅影响了投资者的价值判断，也在一定程度上削弱了REITs估值的公信力。要解决这一问题，关键不在于否定收益法的适用性，而在于建立科学系统的参数校准机制，让每个参数的选取都能真实反映资产的运营实