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2026年最新房地产估价师房地产抵押权估价考试试题及答案解析

1.根据2025年修订的《房地产抵押估价指导意见》，房地产抵押权设立估价的核心价值内涵是（）

A.估价对象的正常市场交易价值

B.估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值

C.估价对象的快速变现价值

D.估价对象的清算价值

答案：B

解析：2025年修订后的《房地产抵押估价指导意见》明确，房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权下的价值，减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值，法定优先受偿款包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他依法优先于本次抵押贷款受偿的款额。选项A为正常市场价值，未考虑优先受偿权影响；选项C、D为抵押权实现阶段处置估价的价值类型，不符合设立阶段的估价要求。

2.某住宅2025年8月设立居住权，居住权期限为15年，无对价，2026年2月所有权人申请将该住宅办理抵押贷款，下列关于本次估价的处理方式正确的是（）

A.居住权属于用益物权，且设立时间早于抵押权，应在抵押价值中扣除居住权对应剩余期限的价值

B.居住权无对价，不影响抵押物价值，无需考虑

C.抵押权实现时居住权自动消灭，无需扣除

D.仅需在报告中披露居住权情况，无需调整评估价值

答案：A

解析：根据《民法典》及2026年实施的《不动产登记法》相关规定