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申万宏源证券｜房地产现房销售制度及配套金融政策解读

要点总结

1.政策框架三文件落地，对应地产、银行、非银三行业：2026年8月底住建部、央行、证监会分别出

台销售制度、信贷制度、资本市场融资三个核心文件，分别对应地产、银行、非银行业，政策背景为恒

大判刑、B端贡献度下降、C端重要性上升。

2.销售端预售转现房优先+封顶预售，按揭放款后移至竣工备案：未取得规划许可证项目一律按新办

法执行，期房销售要求结构封顶才能预售，按揭放款从结构封顶延后至竣工备案（拉长到第24-36个

月），预售资金改为全额监管。

3.信贷端开发贷主办行制+全封闭管理，期限延长对冲资金压力：开发贷实行主办银行制+全封闭管

理，资金灵活性下降；但期房开发贷期限由3年延至5年、现房延至7年，个人按揭贷款期限由30年

延至40年，月供下降约15%。

4.资本端股权融资转常态化，定增+定向可转债打开增量空间：由三支箭临时性政策转为常态化融资

工具框架，新增定向可转债，投向限制实质性放宽（可投合规项目），收购配募同步打开，REITs可理

解为类股权融资。

5.企业端预售杠杆实质归零，行业向制造业转型：销售回款从6-12个月变为2-3年，预收款占房地产

开发资金来源50%，高杠杆高周转模式难以为继，行业比拼产品力、单项目IRR和精细运营，集中度

将大