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房屋借名登记中的实际权利人保护路径

一、房屋借名登记的核心内涵与实践困境

（一）借名登记的法律属性界定

房屋借名登记，通常是指实际出资人与名义权利人达成合意，由实际出资人全额或部分出资购买房屋，将房屋登记在名义权利人名下，实际出资人享有房屋实际使用、收益、处分等全部权益的民事行为。从法律属性来看，借名登记本质上是基于双方真实意思表示形成的合意型权利分离状态，既不属于无权处分范畴，也与伪造材料骗取登记的错误登记行为存在本质区别，双方的权利义务首先应当受到借名协议的约束（杨立新，2021）。从实践中产生的原因来看，借名登记多数与房地产调控政策相关，部分实际出资人不具备购房资格、无法享受首套房信贷利率优惠，或是为了规避将来可能出台的房产税、遗产税等，也有部分是为了隐藏财产、规避自身债务，不同的形成原因也直接影响后续借名协议的效力认定与实际权利人的权益保护边界。

（二）实际权利人面临的典型风险类型

由于房屋所有权登记在名义权利人名下，实际权利人的权利缺乏公示外观，实践中面临的风险呈现出多样化特征。首先是名义权利人擅自处分房屋的风险，部分名义权利人违背借名协议约定，私下将房屋出售、抵押给第三方，或是将房屋作为自身财产对外提供担保，若第三方符合善意取得的构成要件，实际权利人往往只能向名义权利人主张损害赔偿，难以追回房屋所有权。其次是房屋被强制执行的风险，若名义权利人对外负担债务无法清偿，其债权